부동산학개론 요약

 
0지가의 공시 -공시지가의 개념 지가공시제도는 정부가 공시기준일 현재 표준지의 적정가격을 매년 평가, 공시 하여 이를 바탕으로 일반의 토지거래가 이루어지도록 유도하고, 정부. 지방자치단체등 공공기관이 행정목적으로 지가를 산정할 경우는 감정평가업자가 토지를 평가할 때 이를 기준으로 하도록 하는 제도이다.

사유토지에 대한 지가는 특정토지의 평균적 가격수준을 의미하며 정부는 모든 토지에 대한 가치를 평가하여 토지과세, 토지수용 및 토지거래 등에 기준이 되도록 하고 있다. 지가공시는 조세부과, 토지보상 개발이익 산정, 토지거래 규제등 토지정책수행을 위한 기초자료로 이용.

-지가공시제도의 기능 토지의 적정가격을 평가, 공시하여 일반적인 토지거래의 지표가 되도록 하는 것이며, 여기서 산출된 공시지가는 선언적 의미를 가질 뿐이지 직접 사적 거래 가격을 통제하는 기능을 갖지는 않는다.지가 공시법이 규정하는 공시지가의 적용범위-모든지가의 지표 또는 기준, 감정평가업자의 평가기준, 토지 거래 허가, 신고예정금액 기준, 국세부과 기준(양도소득세 상속세 증여세 법인세 토지초과 이득세), 개발부담금 , 택지소유 부담금 , 종합토지세, 토지수용 보상기준, 국 공유 토지의 매입, 매각, 분양기준, 징발보상 및 각종 토지분양가, 구획정리 환지청산 및 체비지 매각, 유휴지 협의 매수, 토지선매 협의 등에 적용된다.

0공업입지-공장을 경영하는 기업이 최대의 생산성을 확보하기 위한 조건을 갖춘 위치  공장의개념-제조업의 물품제조공정을 형성하는 기계 또는 장치가 설치된 건축물이나 사업장으로 공장건축면적이 100평방미터 이상 또는 이상시 사용하는 종업원이 10인 이상이어야공장 -공업입지론의 발전-신고전적입지이론-행태주의적입지이론-구조주의적접근 공업입지요인-생산요소,시장,환경요인,정책적요인

0주거지의 입지조건 1.주거지 입지의 의의-주거지는 자연발생적 주거지와 계획적인 주거지역 구분되면 인구 물리적 상태 경제적 특성 공공서비스 수준 해당지역의 장래변화가능성 등에 따라서 영향을 받는다. 2.주거지의 분화와 여과과정

  1-주거분리 주택의 입지는 주거지 분화와 분리를 통하여 주거입지의 차별화를 가져옴 고소득층 저소득층 분화거주현상

      주거지분리요인 - 인구구조 규모 주택의 노후화정도 가구의 소득변화 공공청책 등에 의해, 경제적,사회적지위가 높아질수록 분리심화

 종교 국적 문화 학군 특정직업 노동시장 결혼 이혼 직업변동

2-주거지여과  1-여과작용의 개념      기존의 주택저량이 제공하는 서비스의 흐름이 변화할 때 발생하는 것으로서 소득계층의 주거분포에 따른 주택환경의 변화를 주거여과 과정으로 설명 ----원하는 만큼의 주택서비스를 원하는 사람들에게 할당하는 시장의 메카니즘

1지형 남동쪽이 트이고 완만한 경지를 이루며 북서쪽은 차가운 계절풍을 막아주는 산과 숲이 있는 지형이 좋다.  2토지의 성질 토반의 상태, 3기후 및 기상조건

-사회적 행정적조건 1환경성 -지구환경보전을 위하여 자원의 효율적 이용과 주택난방시설의 확충에서 에너지 소비의 절감을 최소화 시설확보유도 쓰레기방출최소화 주거단지의 환경자원 보호육성,환경친화위해 전원주거단지의 개발은 생태적 순환성과 쾌적성을 유지하기 위해 건축물과 내외적 형태를 건축설계시에 협의,심사 자연환경과 조화를 이루도록 단지설계유도, 주거환경의 건강 및 경제성을 확보하고 전원주거단지의 궁극적 기능을 확보하기 위해 건강한 주거공간조성 교통량 및 이동성을 최소화하는 단지 설계에서 거주민의 비용부담 완화 공공시설 유지관리 위한 효율적 방안 모색

2접근성-출발지로부터 목적지까지 도달하는데 소요되는 현금 및 시간비용을 통하여 추론  3공공 및 편익시설의 정비상태

0부동산경기변동   부동산은 이러한 순환적변동을 위시한 계절적, 장기적, 무작위적 변동이 있으며 일반경제의 경기 변동과 마찬가지로 부동산 경기변동도 지역별 부문별 경기 변동의 가중평균치 적인 성격.  /요인 - 사회적요인 1사회심리적요인 2도시형성 및 공공시설의 정비 3. 교육 및 사회복지 4인구요인, 경제적요인, 자연적 요인, 정책과 행정적 요인

 부동산경기순환유형-전순환적 동시순환적 후순환적 역순환적

0부동산 조세 부동산거래세 -취득세; 재화의 이전단계에서 과세되는 유통세로서 취득한 재화의 재산가치를 세원으로. 납세의무자는 사실상 과세물건을 취득한 자. 과세표준과세율-취득세의 표준세율은 취득물건 가액 또는 연부금액의 2% 사치성재산 15% 공장신설 사업용 과세물건취득 10% 중과세율 적용 -등록세의 의의-재산권 기타 권리의 취득, 이전, 변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록하는 행위를 과세대상으로하여 부과하는 조세.

과세표준과 세율=등기 등록재산의 가액으로 하는 경우와 등기 등록행위 자체의 건수로 하는 경우가 있다. 부동산 선박 항공기 자동차 및 건설 기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기 등록 당시 등기자가 신고한 가액으로 하는 것이 원칙이다. 그러나 신고를 하지 아니한 경우 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우는 시가표준액을 과세표준으로함. 등록세율 부동산 소유권의 유상취득은 취득가액을 기준으로 농지 1% 기타 3% 부과 상속등 무상취득인 경우 농지 0.3 % 기타 0.8% 부과 지상권 지역권 전세 저당경매신청 가등기 해당가액 0.2% 부과

양도소득세; 개인의 토지 및 건물등의 양도로 인하여 발생하는 양도소득에 대해 부과하는 조세 -과세대상자산 ; 토지건물 부동산에 관한 권리 및 기타의 자산 등. 양도소득세율 자산의 종류와 보유기간에 EK라 다른 세율 적용. 등기된 토지 및 건물과 부동산에 관한 권리로서 보유기간 2년 이상 3000만원이하인 경우 20%에서 미등기 양도자산-> 과세표준의 60%까지 적용

상속세; 세율구조는 누진세율 상속재산이 많을수록 많은 세금 1억원 이하 10% 30억 초과시 50% 5단계의 초과 누진세율 적용

증여세; 인지세; 농지세 ; 도시계획세 ;공동시설세;

 -부동산보유세 ; 재산세;납세의무자가 보유하고 있는 재산을 대상으로 재산가액을 과세표준으로 1년단위 매년부과 안정적 물건중심조세 소득세 보완적 기능 응익과세의 특성/건축물 선박 항공기/1200만원 4000만원 초과 0.3% 종합토지세;납세 의무자가 보유하고 있는 재산 중에서 토지 만을 과세대상으로 하는 조세/지적법상 규정된 모든 토지대장상의 토지와 지목이 등재되지 않은 미등록토지까지 포함/개별공시지가에 지방자치단체장이 결정 고시한 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정한 토지가액으로 함

 -소득세;부동산의 임대로 소득이 있을 경우에 부과되는 조세/과세대상-부동산 임대소득과 사업소득으로 구분 과세표준과 세유- 소득금액-소득공제 세율 1천만원 이하 10% 4천 20% 8천 30% 8천 초과 40%

0부동산등기

-대상부동산의 표시와 권리관계 등의 사항을 널리 공시하기 위하여 법이 정한 절차에 따라 등기부에 기재하는 것/목적: 부동산의 보전 및 매매활동에 있어서 그 권리의 내용을 확실히 함으로써 재산상의 사고나 피해를 사전에 예방, 그 재산의 소유권 및 기타 권리관계를 공적장부인 부동산등기부에 기재하여 공개함-.대상부동산을 보전하려는 기능을 갖는다.

+++++등기의 효력- 1 >권리변동적효력; 물권행위와 그것에 대응하고 또한 부합하는 등기가 있으면 부동산에 관한 물권의 변동이라는 효력이생김 따라서 등기에는 물권변동을 일어나게 하는 효력이 있고 또한 이것이 등기의 효력중에서 가장중요함 2>대항요건으로서의 효력;일정사항은 이를 등기하지 않으면 당사자사이에서 채권적 효ㅕ력이 있을 뿐 이들 등기한 때에는 당사자 이외의 제3자에 대하여서도 주장할 수 있게됨 3) 순위확정적 효력;동일한 부동산에 관하여 설정된 수개의 권리의 순위관계는 법률에 다른 규정이 없으면 등기의 전후 내지 선후에 의하여 정하여짐 4)등기의 점유적 효력;부동산의 소유자로 등기되어있는 자가 10년 동안 자주점유를 한 때에도 소유권을 취득 5)등기의 그밖의 부수적 효력;등기에는 그의 유효 무효와는 관계없이 다만 어떤 등기가 형식적으로 존재한다는 사실에 의하여 일정한 효력이 인정된다. 추정적효력-어 등기가 있으면 그에 대응하는 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정됨

++++토지의 주된 사용용도- 지번 지목 경계 좌표(소유권)

0지적제도

지적제도는 토지에 관한 위치 종류 형태 경계 면적 소유권 등의 사실적 정보를 제공함으로ㅆ 토지에 관한 권리를 안전하게 행사, 물권이 미치는 한계를 밝혀 토지에 대한 공정한 과세 부과, 토지 이용을 위한 의사결정에 지원자료로 활용케함 각 토지의 현장에 직접가지 않아도 원하는 토지에 대한 상황을 공부에 의하여 일정사항을 편리하고도 쉽고 바르게 빨리 알아낼 수 있도록 토지에 관한 표시기능에 정확을 꾀하는 것이 지적의 근본목적 /토지 등록 공부를 지적의 3요소

0저당 유동화 제도; 자산의 유동화란 자산 보유자가 운영자금을 조기에 회수하기 위하여 자신이 보유하고있는 다수의 채권을 모아 제 3자에게 직접 매각 하거나 자산보유자 자신이 직접 증권화하는 방법 그리고 제3의 중개기관에 매각하여 이를 기초로 증권을 발행하여 투자자에게 분산매각하는 것을 말한다.

 -유동화구조- 주택저당채권의 유동화는 1유동화대상 자신의 양도(또는 신탁) 2유동화증권의 발행 3 원리금지급순서

자산유동화에 관한 법률에 따르면 1 금융기관 등의 자산보유자로부터 양수받은 유동화자산을 유동화하기 위하여 설립되는 유동화 전문회사와 2 유동화자산을 신탁받거나 수탁받은 금전으로 유동화자산을 취득하는 신탁회사가 유동화 과정에 참여한다.

++부동산 유동화 상품 1.부동산증권화 -부동산증권화는 기존의 금융방식과 비교하여 거래비용과 대리인 문제를 최소화 할 수 있는 장점. 자산보유자와의 신용절연을 위해 특수목적회사와 같은 기관을 통함으로써 자산보유자가 파산하더라도 권리를 확보할 수 있는 장점 2.자산유동화증권-채권으로서 국고채 수준의 안정성과 회사채수준의 수익성이 보장되는 안정적 이자를 받을 수 있고 투자상품으로서 선택의폭이 넓음 /// 추가배당과 이익을 기대하기 힘듬 시장초기단계에서 투자금에 대한 환금성약함 담보에 하자 발생가능성 높음 3. 주택저당채권-주택은행 등 금융기관이 주택자금을 대출해주면서 담보로 확보한 채권을 담보로 발행하는 채권이나 증권을 말함 자산유동화 증권과 마찬가지로 소액투자로 안정적 수익(장기간 확정이자확보)를 기대////부동산가격상승해도 자본이득 없고 금리에 영향 많이 받음 투자금회수 장기간필요4. 부동산투자회사 -일반투자자들이 소액자금을 모아 부동산에 투자한 다음 여기서 발생하는 수익을 되돌려주는 뮤추얼펀드 형태의 투자방식 부동산이나 주택저당채권에 투자하게 됨 특성: 1.리츠가 시장을 통해서 투자자에게 판매되기 때문에 소액투자가들도 부동산 투자의 기회를 가질 수 있게됨 2.유동성이 결여 환금성이 약한 부동산투자를 수익증권의 발행과 환매제도를 통해 주식이나 채권과 같이 유동성을 가진 금융상품으로 만듬 3. 리츠 그 자체가 부동산경영에 관여할 수는 없으나 전문적인부동산관리의 지식을 갖춘 전문가를 이용함으로 부동산 전문가를 육성하는 기회제공 4. 부동산투자의 대상을 분산함으로써 투자가의 위험을감소 할 수 있도록 하는 것 5.리츠는 소득의 95%이상이 투자가에게 배당의 형태로 배분되어야하기 때문에 재투자를 위한 내부유보금을 보유하기가 어렵게 되어이는것